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明年1月1日执行新利率 五种提前还贷供选
    ■ 提示板

      王先生于2007年4月份购买了一套100万元的房子,首付30%后,贷款额为70万元,贷款期限20年,假设该房产是王先生唯一的一套银行抵押贷款房产,可享受当时4月份优惠利率6.04%。按等额本息还款法计算,月供为5031.18元,20年利息总支出高达507485.08元。从4月份至年底12月份,王先生已支付购房货款利息为27972.01元。从明年1月1日起将执行新的优惠利率6.6555%,王先生决定提前还款。北京中原三级市场部对目前市场上存在的五种提前还款方式进行了比较。

      第一种:将所剩贷款一次还清

      利息总额=提前还贷前的利息额=27972.01元

      第二种:部分提前还款,月供不变,缩短还款期限

      提前还款10万元,仍保持之前的月供水平,即5031.18元,贷款期限则缩短为15年7个月,提前还款后的总利息为362381.06元。

      利息总额=27972.01+362381.06=390353.07元

      第三种,部分提前还款,减少月供,还款期限不变

      提前还款10万元,贷款期限剩余19年4个月,月供减少为4509.49元,提前还款后总利息为458478.09元。

      利息总额=27972.01+458478.09=486450.1元

      第四种,部分提前还款,减少月供,缩短还款期限

      提前还款10万元,月供减少为4982.55元,还款期限缩短为16年,提前还款后总利息为368925.92元。

      利息总额=27972.01+368925.92=396897.93元

      第五种,部分提前还款,增加月供,缩短还款期限

      提前还款10万元,月供增加为6720.06元,还款期限缩短为10年,提前还款后总利息为218685.48元。

      利息总额=27972.01+218685.48=246657.49元

      提前还贷注意事项

      1、询问银行

      各家银行对于提前还贷的规定是不一致的,所以消费者在决定提前还贷前要弄清贷款银行的操作流程,是否需要交违约金等。

      2、办理退保

      对于2006年之前购房贷款的客户是需要交纳保险费用的。贷70万、20年的贷款的保费为700000×0.5%。×20=7000元,如果其将贷款期限缩短10年,应收的保费为:700000元×0.8%。(10年保险期限对应的费率)×10=5600元,退保费为1400元。

      3、把握还款时机

      对于采取等额本息还款法的消费者来说,月供的组成包括本金和利息,对于贷款者来说,在贷款期限的1/3-1/2年限中,偿还月供中利息支出要高于本金支出,而在最后几年中,月供支出基本以本金为主,利息很少。因此,如果贷15年,已偿还6年,此时就没太大必要提前还款。消费者可以把多余钱投入到基金、股票或其他投资产品中来升值。
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